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舊房改造中，可能遇到各種各樣的新問題，本文結合工程實例，探討了舊房改造幾個常見的問題，并給出了相應的解決方法。 

一、華家池舊房改造的背景和規劃 
民國二十三年（1934），浙江大學農學院從筧橋遷入華家池。1937年，抗日戰爭爆發，農學院率部遷至貴州湄潭。抗日戰爭勝利后，1946年6月，浙大農學院遷回杭州，在原址華家池重建校園。1946年建成的“嫘祖館”、“神農館”和“西齋”（見圖1），是**投資的首批浙江大學農學教學、科研設施，三幢建筑均為兩層磚木結構、灰色墻面和坡面屋頂，館名也蘊含著深厚的農耕文化精神。 
2009年，中組部在全國范圍內遴選包括浙大在內的13所著名高校建立了全國干部教育培訓基地。華家池校區作為浙大較老的校區，景色秀麗，文化底蘊深厚，是基地辦學的主校區，也是集教學、住宿、餐飲和健身于一體的干部教育培訓基地。 
 
圖1 嫘祖館、神農館、后稷館舊照 
在干訓基地整體規劃中，“嫘祖館”、“神農館”二幢樓的功能定位為滿足干部培訓住宿需求。在修繕時，要遵守下列原則進行：一，保存歷史真實性。二，維護風貌完整性。三，對建筑較低干預。四，發揮使用功能，保護與利用相結合（見圖2）。 
 
圖2 神農館改造規劃圖 
二、改造過程中的困難 
1、造價失控。較之新建建筑，舊房改造工程有這樣的特點：總體面積較小，投資少，綜合量多而廣；建筑結構上變動較少，功能的調整主要是為了符合新的用途，以及弱電、消防等的新標準要求。而且，這類項目基本都有邊設計、邊施工、邊修改的情況，全過程的造價控制難度就較大。 
2、結構失穩。有很多磚混結構的房屋經過多年的使用，各個重要受力結構均受到不同程度的勞損以致抗力下降，變形能力變差。加上原始資料圖紙嚴重不全，對結構承載力的預估是很大的問題。考慮到早年的房屋本身抗震設防能力是不**各結構構件之間的連接的，本來較弱的承重墻可能因為被拆除，傳力途徑有所改變，結構的整體剛度和穩定性都有所降低，所以必須通過補強加固對原結構進行改造。 
3、施工隱患。較之新建建筑，舊房改造工程在現有建筑內部施工，空間狹小，不能使用大型機械，甚至在施工時，建筑很近的地方還有居民居住。而在施工的過程中，又有可能因為野蠻施工等現象，造成施工過程事故頻發，施工過后隱患重重，都直接影響用戶的正常使用，甚至威脅到用戶的生命財產安全。 
4、冬冷夏熱。杭州地區的氣候特點有: 冬季濕冷，氣溫較低, 而夏季悶熱，氣溫較高。所以，建筑設計上通常不考慮冬季采暖，對保溫隔熱問題也不是很重視，這也導致了大量舊房的圍護結構保溫隔熱性能不滿足現階段使用要求。 
5、其他不可預見因素，比如在神農館改造過程中，和校區老居民的協調等。 

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三、應對方法 

1、造價控制。 
1>方案控制。確定切實可行的方案之后，委托咨詢單位對方案進行詳細地清單編制，多次核對，盡可能做到沒有漏項，防止后期費用增加。 
2>采購控制。公開招標，多家企業根據工程量清單進行報價。 

3>施工控制。由于舊房改造的特殊性，施工過程不可避免會發生變更，所以，必須根據工程進展情況深入現場，及時掌握一手的施工情況，掌握對應的價格信息，及時確認，為決算提供有力依據。 比如，在神農館改造工程，油漆涂料主要使用在舊房改造后的內墻粉刷，對于材料的控制就主要在于：粉刷過程中用的材料和定額中的材料是否一致；乳膠漆的遍數與定額是否一致；平整度、粘結度是否符合標準。以上幾條，在施工過程中是否發生，都對材料的造價控制有影響。 

4>變更控制。很多原因都會引起變更，所以在施工中，必須嚴把變更關。實施工程變更前，必須弄清楚工程變更的根源在哪里，是否是非變不可，是否有替代方案等。對于必要變更的，一定要堅持；對于有必要變更的部分，一定要在充分論證的基礎上，實行集體決策。對于非必要變更的，考慮在成本和工期的基礎上，一般應堅持不變。尤其是在工程量清單計價下，切忌隨意變更帶來的工程損失。 
5>結算控制。結算審計是整個工程造價控制較重要的一個環節，要求造價工程師建立工程量清單核內部復核制度和對備案制度，做到定期跟蹤檢查、監督管理，對材料、機械、人工的耗用進行記錄，而且還必須關注市場價格。在進行工程結算審計時，必須到工地現場核對，嚴格材料調價是否有依據、審查工程量計算是否準確等。 
2、結構加固。 
本文前部介紹，神農館已經有將近70年的使用時間，中間經歷了多次裝修，加之此次改造裝修后的荷載明顯提高，建筑材料老化導致強度下降，墻體粉刷層和屋面梁都出現了裂縫，局部鋼筋已經裸露銹蝕。 
如果按照國家標準 GB50009-2001建筑結構荷載規范(2006年版)要求，建筑 需要進行大規模改造，很有可能破壞它的原貌。所以必須在保證建筑物安全性、 適用性前提下，對其原有結構構件不做重大改變，并適當提高其承載力，同時考慮抗震構造措施，使得加固后的結構承載力和抗震性能都得到提高。 
設計加固處理方案如下： 
1>對原來需要增加衛生間的部位，由于衛生間的恒載和活荷載都較大，而原梁板的尺寸都較小，配筋又較少，因此考慮采用在原樓板上整體澆灌一層現澆混凝土板或者在板底黏貼鋼、碳纖維實現加固。綜合考慮經費和已經完成部分的施工現場保護，最后決定采用碳纖維黏貼的方法進行加固，具體見圖3。 
 
2>原梁柱的截面均不滿足承載力要求，采取單面增大截面的方法（見圖4），6@20端部與柱植筋連接，4@10與梁底植筋連接，灌漿料澆搗密實。  
3、施工安全。 
1>有效實施施工安全規定。對于舊房改造這樣一個非常具有項目特殊性的工程, 在制訂安全生產的**體制時，必須考慮因地制宜的因素。甲方的監管力度要加大,監管體系要健全,除了展開突擊性的安全生產大檢查之外,還要強調日常的安全措施的落實和監督管理制度。同時,必須加大群眾監督的力量。在校園里進行舊房改造工程，除了考慮施工人員在現場的安全，還必須考慮校園內師生的安全。 
2>全面完善施工技術安全防護。改造施工生產安全管理必須把"安全一,預防為主"作為指導方針。由于舊房改造工程存在工序多、施工場地新舊堆積混雜、電氣走線復雜，未鑿除結構不可知等特點,加上舊房改造本身的安全生產科技相對落后,如果使用了一些新技術、新材料、新工藝,較會加大了施工的難度和危險性 
3>針對性人員培訓:國內目前的建筑行業整體素質并不高。在全國近4000萬建筑從業人員中,農民工占有近85%份額，而根據筆者不調查，所述工地的90%以上工人都為農民工。這些工人都存在文化水平低,安全防護意識弱和操作技能差等特點,其職業技能培訓遠遠達不到要求。同時,全行業技術、管理人員較少,專職的安全管理人員就較少,遠遠達不到施工安全管理的需要。所以在培訓計劃、培訓方式、培訓體制、考核標準等方面必須進一步深化和提高。對外來務工人員的各種保險和福利也亟需相關單位解決。 

4>安全評估和預警：預防安全生產中的事故,是實現舊房改造施工安全的基本**。雖然我們現在還并沒有施工安全危險預警和評估方面的行之有效的機制，但通過對一些過去施工中已發事故的分析、評價,能對新項目的事故預警帶來有效的借鑒。 

4、節能設計。 
1>墻體保溫。要使舊房的保溫隔熱性能提高，首先必須對對外墻體進行改造，外墻體是建筑圍護結構的主體，也是散熱較大的途徑之一。所以，建筑物外墻的保溫隔熱性能直接影響到建筑整體的保溫性能。在神農館改造工程上，我們在原墻體基礎上使用復合墻體的結構進行保溫處理。通過這樣的處理，能夠降低墻體的熱傳遞能力，以實現減少熱損失，并通過墻體改造，減少了原有墻體中的“冷橋”，從而大幅度提高建筑物的保溫效果。此外，通過一些小的構造處理，如在垂直外墻面關鍵位置設置挑檐、遮陽等設施，改善墻體的熱工性能。 
2>窗戶改造。窗戶是建筑圍護結構里熱損失的一個重要途徑，大量實驗數據證明，應用新型節能窗能夠改善建筑物整體熱工性能、以減少熱損失。在改造實踐里，為保證門窗的換氣性能和氣密性，通常選擇平開窗的方式。此外，盡可能采用質量較好的鋁木復合材料和鋁塑復合材料的型材作為窗戶主材，既美觀，又環保。在有條件的情況下，窗戶玻璃可以選擇反射陽光的鍍膜玻璃，如果玻璃形式可做成中空，隔熱性能還能得到大幅度提升。最后，必須選用性能優良的密封膠條，降低空氣滲透。 
3>屋面改造。屋面改造必須因地制宜。在進行屋面改造的時候，不僅要考慮建筑的保溫隔熱，還必須考慮屋面的防水處理。所以，根據現場要求，對屋面進行改造：平瓦翻修，破損處替換同規格瓦；依次做木掛瓦條、木順水條、防風防水透氣膜一層、空鋪防水卷材一層、木望條、木條間填阻燃型擠塑聚苯板、承托鋼板網、鋼檁條。 
5、其他監控。 
老校區的改造難免會牽動許多老教職員工和校友的心，即使盡可能保持歷史建筑原有風貌，也免不了會收到許多投訴和質疑，在這樣的情況下，我們采取多次組織溝通會的方法，把設計方案拿出來和大家溝通，集思廣益，做大較大程度保存原有歷史風貌，保持環境風格和建筑符號。 
四、實踐成果 
 
五、小結 
舊房改造不能僅僅是大拆大建，應根據不同的建筑類型采用不同的改造措施。通常情況下,我們把舊建筑分為三種類型，一是具有歷史文物**的歷史建筑，如浙大之江校區的鐘樓、上紅樓等，我們采用的是修復和保護的措施；二是已經沒有使用**的危舊房，我們采用的是拆除重建的方式；三就是還具有使用**，但內外破舊已經不滿足使用要求，這類建筑在老校區的數量大，位置往往還都非常重要，無法拆除，因此，對于此類建筑可以通過“修舊如舊，功能較新”的方式，賦予建筑新的生命力。本篇論文研究的主題，也就是這三類建筑。 

神農館已經改造完畢投入使用，這個舊房改造工程，相比于常規改造來說，存在更多的限制條件。比如老浙大農學院歷史信息的保留、杭州歷史建筑保護的基本原則、具體的使用需求等。這個工程探討的也是一種老校區建筑遺產保護的模式。老建筑在改造中不可避免地需要對其進行翻新，單純的恢復原樣，很可能無法從根本上改變其當初頹敗的原因，只有賦予其新的**和時代特征，才能讓成為校園的一個新部分，繼續發揮作用。

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